Bir apartmanın veya sitenin inşaatı tamamlandığında, taşınmazın tapu kaydı genellikle hâlâ "arsa" veya kat irtifakı statüsünde kalmaya devam eder. Bağımsız bölümlerin gerçek anlamda birer mülkiyet konusu haline gelmesi, ancak kat mülkiyetine geçiş işlemiyle mümkün olur. Bu yazıda kat mülkiyetine geçişin hangi şartlarda yapılabileceğini, cins tashihi işleminin ne anlama geldiğini ve bu süreçte sık karşılaşılan sorunları açıklıyoruz.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, henüz inşaatı tamamlanmamış bir yapı üzerinde kat irtifakı kurulabilir; bu, bağımsız bölümlerin ileride kat mülkiyetine konu olacağını gösteren geçici bir hukuki durumdur. Yapı tamamlandığında ise kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir. Bu geçiş, taşınmazın cins değişikliğinin (cins tashihinin) tapu kütüğüne işlenmesiyle birlikte yürütülür ve bağımsız bölüm malikleri açısından önemli hukuki sonuçlar doğurur.
Cins Tashihi Nedir?
Cins tashihi, bir taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı niteliğinin (örneğin "arsa") fiili ve hukuki durumuna uygun hale getirilmesi (örneğin "kargir apartman") işlemidir. Yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmış bir bina için, taşınmazın cinsinin tapuda güncellenmesi talep edilebilir. Cins tashihi yapılmadan kat mülkiyetine geçiş mümkün değildir; çünkü kat mülkiyeti, ancak tamamlanmış ve yapı kullanma izni almış bir yapı üzerinde kurulabilir.
Cins Tashihi İçin Gerekli Belgeler
Cins tashihi talebinde bulunmak için başlıca şu belgeler gerekir: yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı), mimari proje, maliklerin tamamının imzaladığı dilekçe veya vekâletname ve tapu müdürlüğünce istenen diğer teknik belgeler. Yapı kullanma izni, ilgili belediye tarafından yapının projeye ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlandığının tespiti üzerine verilir; bu belge olmadan cins tashihi ve dolayısıyla kat mülkiyetine geçiş mümkün olmaz.
Kat Mülkiyetine Geçiş İçin Aranan Şartlar
Kat mülkiyetine geçebilmek için öncelikle yapının fiilen tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması gerekir. Ardından, kat irtifakı kurulurken düzenlenen proje ve paylaşım esasına uygun biçimde, her bir bağımsız bölüm için ayrı tapu kütüğü sayfası açılır. Kat mülkiyetine geçiş talebi, kural olarak kat irtifakına sahip maliklerin oy birliği ile yapılır; ancak kat irtifakı kurulurken düzenlenen yönetim planında farklı bir çoğunluk esası kararlaştırılmışsa bu esas da dikkate alınabilir.
Tek Malikin Talebiyle Geçiş
Taşınmazın tamamı tek bir malike aitse, kat mülkiyetine geçiş için diğer maliklerin oy birliğine gerek kalmaz; malik tek başına başvuruda bulunarak kat mülkiyetine geçişi sağlayabilir. Bu durum özellikle müteahhidin henüz hiçbir bağımsız bölümü satmadığı projelerde sıkça görülür.
Kat Mülkiyetine Geçişin Hukuki Sonuçları
Kat mülkiyetine geçişle birlikte her bağımsız bölüm, kendi başına müstakil bir mülkiyet konusu haline gelir ve kendi tapu kütüğü sayfasına kaydedilir. Bu andan itibaren bağımsız bölüm malikleri, kendi bölümleri üzerinde tam bir malik gibi tasarruf edebilir; bölümü satabilir, ipotek edebilir veya kiraya verebilir. Ayrıca kat mülkiyetine geçişle birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetime ilişkin hükümleri (kat malikleri kurulu, yönetici atanması, ortak gider paylaşımı) de tam olarak uygulanmaya başlar.
Paylı Mülkiyetten Kat Mülkiyetine Geçişin Diğer Haklara Etkisi
Kat mülkiyeti henüz kurulmamış, yalnızca kat irtifakı bulunan bir taşınmazda paylı mülkiyet hükümleri kısmen uygulanmaya devam edebileceğinden, bu aşamadaki pay satışlarında önalım (şufa) hakkı gündeme gelebilir. Kat mülkiyetine geçiş tamamlandıktan sonra ise her bağımsız bölüm müstakil bir mülkiyet konusu haline geldiğinden, bağımsız bölümlerin satışında artık önalım hakkından söz edilemez; bu nedenle hangi aşamada olunduğunun doğru tespiti, taraflar açısından farklı hukuki sonuçlar doğurur.
Kat Mülkiyetine Geçişte Sık Karşılaşılan Sorunlar
Projeden Sapmalar (Ruhsata Aykırılık)
Fiilen inşa edilen yapı, onaylı mimari projeden farklıysa (örneğin ilave kat yapılmışsa veya bağımsız bölüm sınırları değiştirilmişse), yapı kullanma izni alınamaz ve dolayısıyla cins tashihi de yapılamaz. Bu durumda öncelikle imar mevzuatına uygunluğun sağlanması, gerekiyorsa tadilat projesi onaylatılması veya yapının mevcut haliyle yasal hale getirilmesi için ilgili idari süreçlerin tamamlanması gerekir.
Maliklerden Birinin Rızasının Alınamaması
Kat mülkiyetine geçiş için oy birliği arandığı hallerde, maliklerden birinin işbirliği yapmaması süreci tıkayabilir. Bu durumda diğer malikler, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için dava yoluna başvurabilir; mahkeme, yapının fiilen tamamlandığını ve yasal şartların oluştuğunu tespit ederse, çekimser malikin rızası aranmaksızın kat mülkiyetine geçişin sağlanmasına karar verebilir.
İmar Barışı ile İlişkisi
Kayıt dışı veya ruhsata aykırı yapılarda, imar mevzuatına uygunluğun sağlanması için zaman zaman çıkarılan imar barışı düzenlemelerinden yararlanılması gündeme gelebilir. Bu tür düzenlemeler kapsamında alınan belgeler, yapının fiilen var olduğunu ve belirli şartlarla kullanılabileceğini gösterse de, her zaman doğrudan yapı kullanma izni yerine geçmeyebilir; bu nedenle imar barışı kapsamında belge alınan yapılarda kat mülkiyetine geçişin mümkün olup olmadığının ayrıca, güncel mevzuat çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir.
Kat Mülkiyetine Geçiş Sürecinde İzlenecek Adımlar
- Yapının fiilen tamamlandığının ve projeye uygunluğunun teyit edilmesi
- İlgili belediyeden yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması
- Tapu müdürlüğüne cins tashihi ve kat mülkiyetine geçiş talebiyle başvurulması
- Maliklerin oy birliğinin (veya tek malik söz konusuysa tek başvurunun) sağlanması
- Her bağımsız bölüm için ayrı tapu kütüğü sayfası açılmasının tamamlanması
Kat mülkiyetine geçiş ve cins tashihi sürecinde yaşanan uyuşmazlıklarda, tapu iptali ve tescil davası gibi hukuki yollara başvurmak gerekebilir; bu davaların açılmasında ödenecek harç tutarını dava harcı hesaplama aracımızla önceden tahmin edebilirsiniz. Gayrimenkul hukukuna ilişkin diğer konular için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
İskân almadan kat mülkiyetine geçiş mümkün müdür?
Hayır. Yapı kullanma izin belgesi (iskân), kat mülkiyetine geçişin ve cins tashihinin temel şartıdır. İskân alınmadan tapuda yalnızca kat irtifakı statüsü devam eder ve bağımsız bölümler müstakil bir mülkiyet konusu haline gelmez.
Diğer maliklerden biri kat mülkiyetine geçişe yanaşmıyor, ne yapabilirim?
Yapının tamamlandığı ve yasal şartların oluştuğu hallerde, çekimser malike karşı dava açarak kat mülkiyetine geçişin sağlanmasını talep edebilirsiniz; mahkeme şartların oluştuğunu tespit ederse geçişe karar verebilir.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapı üzerinde ileride kat mülkiyetine geçileceğini gösteren geçici bir durumdur. Kat mülkiyeti ise yapının tamamlanıp iskân alınmasının ardından kurulan, bağımsız bölümleri gerçek ve müstakil birer mülkiyet konusu haline getiren kalıcı statüdür.
Kat mülkiyetine geçiş süreci teknik belgeler ve tapu işlemleri gerektirdiğinden, sürecin başında bir avukattan destek almanız olası gecikme ve hak kayıplarının önüne geçer.