Kira tespiti ve tahliyeden tapu iptaline, ortaklığın giderilmesinden kat mülkiyeti uyuşmazlıklarına kadar taşınmaz haklarınızı koruyan hukuki destek sunuyoruz.
Bir taşınmaz, çoğu kişi için yıllar süren emeğin ve birikimin karşılığıdır. Bu yüzden tapu kaydındaki küçük bir hata, kiracıyla yaşanan bir anlaşmazlık ya da mirasla gelen ortak bir arsa üzerindeki görüş ayrılığı, kısa sürede yalnızca hukuki değil ailevi ve ekonomik bir soruna da dönüşebilir. Kartal Avukatlık Bürosu olarak gayrimenkul hukuku dosyalarındaki önceliğimiz, tapu ve imar kayıtlarını, mevcut sözleşmeleri ve yasal süreleri birlikte inceleyerek haklarınızı somut belgelere dayandırmaktır; bu inceleme sayesinde hangi talebin hangi mahkemede ve hangi süre içinde ileri sürülmesi gerektiği dosyanın en başında netleşir.
Bu alanda kira ilişkileri, tapu iptali ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları, kamulaştırma bedeli davaları ile alım-satım ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri başlıca çalışma konularımızdır. Bir taşınmazı satın almadan veya kiralamadan önce yaptırılacak kısa bir hukuki inceleme, çoğu zaman yıllarca sürebilecek bir davanın önüne geçer; bu yüzden sorun fiilen ortaya çıkmadan önce danışmanlık almanızı öneririz.
Kira İlişkileri: Tespit ve Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu'nun kiracıyı koruyan özel hükümlerine tabidir. Bu nedenle kira sözleşmesinin süresinin dolması, tek başına kiracının tahliyesi için yeterli değildir; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
Başlıca tahliye sebepleri
- İhtiyaç: Kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının gerçek ve samimi konut ya da işyeri ihtiyacı
- Yeniden inşa ve esaslı onarım: Taşınmazın kullanılamayacak ölçüde onarım veya yeniden inşa gerektirmesi
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracının belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmesi
- Temerrüt ve iki haklı ihtar: Kira bedelinin ödenmemesi veya bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olunması
- On yıllık uzama süresinin dolması
Kira bedelinin tespiti
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ya da sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmadığında, yeni kira döneminde uygulanacak bedel kira tespit davasıyla belirlenebilir. Mahkeme; emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek bir bedel belirler. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da bu süre içinde kiracıya artış talebi yazılı olarak bildirilirse, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde yapılacak artış, bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasındaki değişimi geçemez; sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile kanuni sınır uygulanır. Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, yazılı olarak süre vererek bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; konut ve çatılı işyerlerinde bu süre en az otuz gündür. Bildirimlerin şekline ve sürelerine uyulmaması tahliye talebinin reddine neden olabilir.
Kira, komşuluk ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; icra yoluyla tahliyeye ilişkin takipler ise kendi usulüne tabidir. Dava veya takip öncesinde ödenecek harçlar hakkında ön fikir edinmek için dava harcı hesaplama aracımızı inceleyebilirsiniz.
İki haklı ihtar müessesesi
Bir kira yılı içinde kiracının kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine en az iki defa haklı olarak yazılı ihtar gönderilmiş olması, kiraya verene o kira yılının sonunda tahliye davası açma hakkı verir. Bu müessesenin uygulanabilmesi için ihtarların aynı kira yılı içinde yapılmış olması ve ihtar edilen gecikmelerin gerçekten haklı olması gerekir; kiracının geç de olsa ödeme yapması, ihtarın geçerliliğini ortadan kaldırmaz. Bu nedenle ödemelerin ve gönderilen ihtarların tarihlerinin dikkatle kayıt altına alınması, tahliye davasının temelini oluşturur ve davanın kabul edilme olasılığını önemli ölçüde yükseltir.
Tapu, Ortaklık ve Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları
Tapu iptali ve tescil davaları
Tapu kaydı kural olarak gerçek hak durumunu gösterir; ancak kayıt yolsuz biçimde oluşmuşsa iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili istenebilir. Muris muvazaası olarak bilinen, mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla satış gibi gösterdiği bağışlar; vekâletin kötüye kullanılması; ehliyetsizlik ve hile gibi haller bu davaların başlıca dayanaklarıdır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve tanık, tapu arşivi, banka kayıtları, keşif ve bilirkişi incelemesi gibi delillerle yürütülür. Dava açıldıktan sonra tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenerek, taşınmazın dava sürerken üçüncü kişilere devri önlenebilir.
Ortaklığın giderilmesi
Miras veya ortak alım nedeniyle birden fazla kişiye ait olan bir taşınmazda paydaşlar anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını inceler; mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilir ve satış bedeli paylar oranında dağıtılır. Bu davalar için de dava öncesinde arabuluculuğa başvurmak zorunludur.
Kat mülkiyeti ve site yönetimi
Kat Mülkiyeti Kanunu; ortak giderlere katılımı, ortak alanların kullanımını, yönetim planına aykırılıkları ve kat maliklerinin birbirine karşı yükümlülüklerini düzenler. Ortak gider ve avans borçlarını ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi yapılabilir ve gecikme tazminatı istenebilir. Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz, izinsiz tadilatın eski hale getirilmesi ve ortak alanların amacı dışında kullanılması da sık karşılaşılan uyuşmazlıklardandır. Bu uyuşmazlıklarda da dava öncesinde arabuluculuğa başvurulması gerekir.
İmar planlarına, ruhsat ve yıkım kararlarına karşı açılacak davalarda ise idare mahkemeleri görevlidir ve kural olarak altmış günlük dava açma süresi uygulanır. Bu süre kısa olduğundan, tebligatı alır almaz harekete geçmek önemlidir.
Kamulaştırma
Taşınmazı kamulaştırılan malik idarenin belirlediği bedele razı olmazsa bedel, asliye hukuk mahkemesinde görülen bedel tespiti ve tescil davasında bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı ise idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Fiilen el atılan ancak usulüne uygun olarak kamulaştırılmayan taşınmazlar için de bedel talep edilebilir.
Önalım (şufa) hakkı
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanarak bu payı aynı koşullarla satın alabilir. Bu hak satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır; süre kaçırıldığında hak kaybı kesinleşir. Davayı açan paydaş, satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin belirlediği süre içinde yatırmakla yükümlüdür. Önalım hakkına ilişkin ayrıntılı bilgiyi önalım hakkı yazımızda bulabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracıyı hangi hallerde tahliye edebilirim?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Tahliye için kiraya verenin veya yakınlarının gerçek ve samimi konut ya da işyeri ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşası, kiracının yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ya da on yıllık uzama süresinin dolması gibi kanunda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekir. Her sebebin kendine özgü süre ve şekil şartları olduğundan bildirimlerin doğru zamanda yapılması önemlidir.
Paydaşlardan biri payını satarsa diğer paydaşların hakkı var mıdır?
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar yasal önalım (şufa) hakkını kullanabilir. Bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılmalıdır. Davayı açan paydaş, satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirleyeceği süre içinde yatırmak zorundadır. Pay diğer paydaşlardan birine satılmışsa veya satış cebri artırmayla yapılmışsa önalım hakkı kullanılamaz.
Kat malikleri ortak giderlere katılmak zorunda mıdır?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre her kat maliki, yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça ortak yerlerin bakım, onarım ve sigorta giderlerine arsa payı oranında; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ise eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Bağımsız bölümünü kullanmamak veya kiraya vermiş olmak bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz. Borcunu zamanında ödemeyen kat maliki için gecikme tazminatı uygulanabilir ve icra takibi başlatılabilir. Kiracının ödemediği aidatlardan kat maliki de sorumlu tutulabilir.
İmar planına veya yıkım kararına karşı hangi mahkemede dava açılır?
İmar planları, yapı ruhsatı, iskân, mühürleme ve yıkım kararları idari işlem niteliğinde olduğundan, bunlara karşı idare mahkemesinde iptal davası açılır. Dava açma süresi kural olarak işlemin tebliğinden, imar planlarında ise ilan süresinin bitiminden itibaren altmış gündür. Süre kaçırıldığında dava hakkı kaybedilebilir. Yıkım gibi telafisi güç zararlar doğurabilecek işlemlerde dava ile birlikte yürütmenin durdurulması talep edilmesi, işlemin dava sürerken uygulanmasının önüne geçebilir.